返回购房指南导航页      

 

加拿大目前处于低利率时期,同时,家庭负债率也达到历史最高水平,这种情况下,该不该加速偿还按揭贷款;加速还款有哪些手段?很多家庭都面临着这一问题。

 

一般来说,有能力的情况下,加速偿还自住房按揭贷款,能够起到节省利息支出,改善家庭负债的效果;对于投资类房产,则情况相反,最大限度地延长还款期限(amortization),无需进行任何形式的加速还款。网上有人举例说,自己的朋友加速把投资房的按揭贷款还清了,之后发现,租金净收入比原来高,因此所得税比没还清贷款时多,于是将投资房又做了再贷款(Refinance),把取出的现金加速偿还了自住房按揭贷款,并在报税时以出租房的利息支出来抵减租金收入,而税局认为投资房的按揭贷款利息支出不可以抵税,虽然借款人入秉法院,但最终还是税局获胜。从上面的例子来看,如果偿付能力很强,可以先投资RRSP或TFSA等避税或延税的理财产品,然后再选择加速偿还自住房按揭贷款。出租房的按揭贷款无需加速偿还。

 

还多了,银行要罚款

 

提前还款时,有两个问题必须考虑:还多了,银行要罚款;还多了,日后需要现金怎么办。

 

时至今日,加拿大并没有一个统一的罚款计算方法。每个银行都有自己的计算方式,每个人的贷款产品也不同,所以,消费者更加难以搞清楚,如果提前还清贷款,罚款会是多少。开放式按揭贷款,随时可以还清贷款并解除抵押,没有罚款。封闭式按揭贷款,在到期之前,如果还清贷款并解除抵押,会有罚款。

 

在两种情况下,即使借款人的贷款是封闭式贷款,没到期的情况下,还清也没有罚款:可携带(portable)贷款和让渡按揭(mortgage assumption)贷款。前者是指,借款人换房,原来的贷款没有到期,新按揭继续在原贷款银行贷款,原贷款有条件地转入新贷款;后者是指卖房时买家愿意承接卖家的按揭贷款,从而避免卖家按揭贷款的违约罚款。

 

浮动利率(variable rate)封闭式按揭贷款的罚款金额为3个月利息。固定利率(fixed rate)封闭式按揭贷款的罚款有两种办法,罚款执行结果较高的金额,一种是按照三个月利息计算,另一种是利差法(IRD Interest rate differential)计算。所谓IRD。简单地说就是当初利率与违约时利率的差,乘以余额,再乘以所剩的时间。

 

罚款算法很复杂,如果涉及罚款问题,建议去原贷款银行咨询。


加速还款的钱能否取出来


加速还款的钱能否取出来,是很多房主最关心的问题。据统计,加拿大人有20%的家庭,一辈子会换5次房子。手头的现金全部用于加速还款了,日后换房,买车时需要用现金的时候怎么办?一旦家庭有急用怎么办?很多人在加速还款时会有很大的顾忌。如果提前还款的现金还能取出来,那么既可以节省利息支出,也可以解决资金的流动性问题了。以房屋净值作为抵押,并随着贷款本金偿付而不断增加的信用额度,可以解决这个问题。BMO的产品Homeowner ReadiLine?就是这样一种产品,借款人加速还款时,偿还的本金会自动转成随时可以取用的信用额度。其它商业银行也有类似的产品供消费者选择。眼下消费者面临着一个新问题,今年10月31日之后,所有的商业银行将遵循监管当局OSFI的指引,将此类产品最高使用的信用额度降为房屋市值的65%,以此来调控日益增长的家庭债务。

 

如果没有信用额度,提前还款的资金是否还可以取出呢?允许将提前还款的资金,不通过信用额度方式再次取出的银行非常少。BMO银行允许借款人从一个“房屋贷款现金账户”(mortgage cash account,MCA)中取出。今后,在执行了信用额度最高65%房价的情况下,BMO按揭贷款的MCA这个优势将非常明显。

 

根据3种办法

 

贷款合同到期时,一次性还清,或较大比例清偿。按照上面所述的例子,借款人在贷款合同5年到期时,还清按揭贷款,也可清偿任何比例的贷款本金而没有限制。

 

1.办法


选择加速的两周或每周付(accelerated biweekly or weekly),这两种付款方式下,月供中都有一部分款项直接用于偿还本金,虽然每期金额不大,但日积月累下来,对加速还款是有帮助的。另外,付款频率越快,利息支出越少。没有能力一次过大比例提前还款的消费者,可以选择这种加快还款频率的方式。

 

2.办法


利用银行允许的提前还款额度,加速还款。例如,BMO允许封闭式(closed)按揭贷款借款人通过每年提高月供款20%,或每日历年加速偿还原定贷款本金的20%来进行加速还款,即,提前还款便利为20%+20%。还款金额直接用于清偿本金,是最快最有效的提前还款方式。

 

3.办法


如果是开放式(Open)贷款,可以随时还清按揭贷款,没有比例限制。需要注意的是,封闭式贷款提前还款额度各个银行有不同的规定,即使是同一个银行,不同的产品,也有可能不一样。例如,BMO的5年和10年低利率(Low-rate)封闭式按揭贷款的提前还款额度只要10%+10%。