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很多人都渴望拥有属於自己的家,努力为之积攒首付,然后计划申请贷款、选房看房。然而置业开销並不仅仅是按揭供款,还包括其他费用。充分瞭解各项开支,才能心中有数,平衡预算。

 

首期付款(Down-Payment)


买房前预先缴付的一大笔费用是首期付款,这是买家获得按揭贷款前必须缴付的,这笔款项常令不少首次置业者陷入窘况。

 
首付的金额最少为物业价值的5%,多至两成至两成半,视乎卖家及买卖条款而定。按揭保险则提供了將首付金额下调至买家能负担的水平的买楼方案。

 
需要提请注意的是,首付低於物业价值两成附加按揭保险,或类似的贷款方式,主要是针对转售物业;至於一手物业,特別是VIP物业,除非承建商直接提供较低的首付优惠,否则买家应做好至少缴付两成或以上的准备。

 
按揭供款(Mortgage)

 
置业最大的开支是按揭供款。按揭是以物业作抵押,由放贷人提供贷款,买家在特定还款期內清还贷款並缴付利息。事实上,大部分准业主,尤其是首次置业人士,买楼时均没有足够资金,需要依靠按揭。

 
申请按揭並不简单,首次置业的准买家可先草擬买卖流程表,列明所有须处理程式,考虑置业过程中的各项开支,下列是置业须考虑的数项因素:

 

1.还款期:你希望多快清还按揭贷款? 25年清还,抑或是10年內便能正式成为居所的正式业主? 此决定非常关键,並会影响你未来数年的財政预算,以及供款有多少用作支付利息。


2.开放式按揭 vs 封闭式按揭:开放式按揭容许在还款期內任何时间缴付额外的供款,甚至清还所有贷款而无须罚息;但封闭式按揭,还款结构是固定,任何改变均须缴付罚息。决定以何种方案还款很重要,將影响你须用多长时间还款,你所制订的预算亦应包括须面对的额外罚息。


3.固定利率 vs. 浮动利率:固定利率能提供单一、稳定利率,较为保险;而浮动利率则隨市场变动。作此决定应取决你的財政状况,以及对市场变化有多大承受能力。 


4.按揭保险:按揭保险对首次置业买家来说,是非常重要的財务工具。让买家得以只支付5%的首期,余下的费用分散到整个分期还款期內。 


首次置业买家须留意以下几点:

 

1.信用检查Credit Check:申请信用记录,让你瞭解是否有资格置业。这一步颇为重要,能减少爭拗,节省时间成本。 


2.预先批核Pre-Approval:预先批核可以让有意置业人士预先瞭解按揭借贷,並知道置业时须缴付之息率。花费大量时间寻找楼盘,或缴付任何搜寻楼盘费用前,可先参考你能否成功申请到按揭贷款。多数人在预先批核程式前,便开始制订长远计划,有些本末倒置。 

 
3.財政状况Financial Situation:寻找地產经纪之前评估自己的財政状况很重要,若现在每月开支经已紧絀,额外缴付按揭供款或许不是理想方案。放贷人会利用多种计算方法评估你能承担的按揭金额。 
 

购房后的开支(Post-Purchase Costs)


购入单位后,並非跑到街上高呼“我买楼了!”就行,置业並非如此简单,还有多项后续开支须预算。下列为主要的开支:

 

1.交接费用:很多人都会忘记预留。当你购入单位后,通常在入伙前,须预先缴付不同费用,包括估价费、律师费、產权保险、供水测试、化粪池测试等。上述费用须由买方支付,但卖家会承担部分费用,成交价会包括卖方愿意承担的开支。首次置业者应考虑上述开支及其它交易成本。 


2.搬迁费用:无需多说,这项开支会被低估。搬屋可以是昂贵程式,须事先考虑清楚细节。可否减少搬迁负荷?可否自行搬运部分东西?你需要多少部货车及多少个搬运人员?上述问题能助你擬定总体搬迁开支。 


3.储物费用:在新屋比旧屋小的情况下,现有家俱未必適合新居,寻找地方安置部分物品会有额外开支。 

 
4.放售原居物业的开销:不要忘记將放售旧物业的费用,纳入已经十分庞大的置业预算之中。 
 

5.其他开支:更改邮寄位址、接驳水电、转驳电话及网路、清洁、即时翻新和装修、基本傢俱及用品等。 

 
固定开支(Recurring Payments)

 
拿到钥匙后,隨着新居而来的每月及每年开支包括但不限於下列项目:

 

房贷供款;物业税项及保险;须即时维修项目之成本,以及可按买家时间表及需要进行的翻修改造专案;供水、暖气及其他基本设备;包括电力系统在內的物业维修;园艺工程。


总之,置业不能一步登天,每一步都涉及多项成本。首次置业的买家应留意不同种类成本,制订適当预算,確保不会中途出现財政及成交问题。