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新房在交吉日(Closing date)的前几天,建筑商会约请买家对已经建好的新屋做一次完整的检查,称之为PDI(Pre-Delivery Inspection)。目的是要保证买家在入住前能够有机会对新屋的状态做一个全面的了解和检验,发现并记录所有的缺陷,避免日后可能产生的误解和争执。

 

PDI对于买家是一次非常重要的机会。虽然理论上讲所有的房屋质量问题,无论巨细,即使是在入住后的30天内才发现的,建筑商都有责任予以维修,但是早发现问题永远比晚发现要来的主动。PDI中发现的缺陷,因为是在买家take possession之前就已经存在了,即使售后服务最差劲的builder也是难以推卸的。这件事情也可以做到省心省力,就是说只要跟着Builder的inspector把程序走一遍,也是可以的。但是你去Wal-mart买几件衣服,都会挑挑拣拣,对于动辄就超过半个million的房子,又有什么可以敷衍的理由呢?

 

PDI那天去的时候,不论多忙,一定要夫妻两个都出席。这个验屋过程可能拖的很长,要看的地方有很多,一个人的话绝对有点招架不住。其次,要准备两三样工具:Heavy duty的手电筒Flashlight,一个可以用来测试电源插座的夜灯Light bulb,一盘绿色的masking tape,最好再准备一架轻便的室内梯子。陪同的人要么是建筑商自己的员工,要么是雇来的inspector,买家PDI的任务不是和对方发生争论和确认谁对谁错,而是要尽可能多地发现房屋的质量问题。PDI中可能发现的问题可以归类为下列几个方面:

 

  1. Major defect – 重大质量隐患,如漏水,漏电,地库渗水等等
  2. Absence- 遗漏掉购房合同上列明的设施
  3. Discrepancy – 用料同购房合同上列明的条款有出入
  4. Malfunction – 不能工作的设施
  5. Workmanship – 工艺水平低下或粗糙

     

 

下面是一张PDI Checklist,包括了PDI当中需要检查的项目,买家在实际当中可以按照这份表格,再结合上面的分类方法,从买家的角度评估一下新房的质量,对新房做一次较为彻底的验收。

 

Exterior

  • 砖墙Brick Wall是否有裂缝(Crack),特别是在拐角以及边缘地带。
  • 砖缝之间(Motar joints)是否有没有填满的地方。注意:竖直方向上有些空的joints,是故意做出来,是潮湿的气体散掉的。
  • 石级台阶上面是否有裂纹,porch的地面是否存水。
  • 房檐走水槽(Eaves trough),引水管(downspout)以及溅水槽(Splash Pad)是否安装到位。
  • Garage door是否安装妥当,开门关门是否容易,和地面的接触是否严丝合缝,garage door边缘部分同门框接触是否严密。
  • 车库门的防风条(Wind strap)是否安装。车库门如果透风的话,冬天里会很冷的。
  • 车库门上方的悬挂装置是否结实。
  • 车库内的dry wall是否按照要求安装并完成(installed and finished)
  • 所有的窗户外表面是否清洁。如果玻璃表面有肮脏,builder有义务在closing之前清洁干净。
  • 所有窗户的caulking是否有遗漏的。
  • 窗户玻璃是否有破裂的地方
  • 屋顶的Shingle沥青片是否有遗漏,卷边,龟裂的地方。
  • Elevation plan上面标出的decorative detailing是否已经做好。
  • 地基外墙(Foundation door)是否有裂缝,脱落(chip),撞坑(dent)等等。
  • 地基外墙的石灰涂层(parging)是否完成。
  • 前院和后院的照明灯是否安装。
  • 施工垃圾是否已经清除。
  • 是否有其他missing masonry work。

 

Basement

  • 地下室的水泥地面是否有大的裂缝-不能超过6mm。
  • 查看地下室的地面是否坡度向地漏处倾斜,地面上是否有积水的地方。
  • 地基墙(Foundation Wall)上面是否有裂纹(crack or fine line)。地基墙上的裂纹,不论大小,都是非常严重的质量问题,如不尽早修复,则后患无穷。这样的地基墙完全靠外面的moisture barrier来防止渗水,随着时间的推移,很难保证不会有water leakage。
     
  • 现在的新房都是forced air,地下室应该很干爽。如果感觉到潮湿,要找出源头。
  • 用手摸一下foundation wall,是否有潮湿的感觉。
  • 框架上使用的wood studs有没有潮湿发霉的现象。
  • Foundation Wall上半部分覆盖的insulation and evaporation pad是否紧密。
  • 所有通道外面的管道(水管,exhaust,hydro pipe,gas pipe)周围是否用insulation密封。
  • Furnace启动和运行中是否噪音过大。
  • 用手电筒查看地下室内所有的上水管(铜管)连接处是否有渗水的地方。
  • 地下室的窗户是否可以开关自如。
  • 地下室内rough in的三件套是否完成。

 

Interior

  • 室内油漆是否按照要求粉刷完毕(颜色,亮度等),大面积墙壁处是否存在明显的track(使用eggshell以上的亮度时容易有这种现象)
  • 硬木地板上面是否有划痕和砸坑。很多builder在建造时不讲次序,地板装好了才去装灯具,很容易损坏地板。
  • 硬木地板board之间是否存在缝隙。
  • 硬木地板踩上去是否有squeaking sound。
  • 硬木地板的材质是否合乎要求。通常的级别都是select and better,这样的地板要求天然的knots或black mark很少出现。
  • 查看窗户的wood frame是否有明显的变形和开裂。
  • 检查所有的窗户能否开关自如。关闭时是否紧密,窗户的把手无松动现象,screen是否安装。
  • 室内的照明灯,特别是builder安装的chandelier,是否有损坏的。
  • 全木楼梯的颜色是否完全match地板的颜色和finish。
  • 全木楼梯表面的varnish finish是否光滑。如果感觉粗糙的话,有可能漏掉了一遍。通常需要粉刷3遍。
  • 楼梯的扶手和pickets是否符合要求的级别。
  • 卧室和closet的门是否开关自如,有无变形。
  • 地毯是否有鼓包,松弛,或被液体弄脏的地方。
  • 开启壁炉,builder的验屋师应该演示给屋主如何操作壁炉。
  • 检查大门是否结实,关闭时是否严密。
  • 检查通向后院的sliding patio door是否结实, 关闭时是否严密,是否安装了security protection bar。
  • 用手探到冷暖气出风口内部,查看是否有过多的灰尘和杂物。Builder在交房之前要把所有的ductings都吸一遍。
  • 有条件的话,应要求builder操作一遍空调。
  • 当Furnace的风扇工作时,用一张Letter size的复印纸罩在出风口处,纸张应该很容易地被风吹起,否则的话说明管道不通畅或鼓风机(Blower)工作不理想。
  • 同样道理,将纸张盖在回风口处,纸张应紧紧贴住封口才对。

 

Plumbing

水暖属于最重要的部分,行内有句话:No Water Is Good Water,就是说只要有漏水现象,不管是多么微小,都是重大的隐患,一定要尽早解决。
 

  • 检查每层的屋顶,看有没有漏水后留下的黄斑 – brown spot。
  • 用手检查厨房和厕所中的每个水盆的下面连接处有无漏水。
  • 用手电筒检查地下室内的上下水管有无漏水。
  • 检查builder有没有安装冰箱制冰机需要的上水water inlet。一般情况下是不包的,但是可以和builder谈谈,看又没有可能免费做出来。
  • 所否水喉(faucet)是否出水流畅,漏水眼(Sink)是否有堵塞。

 

Kitchen and bathrooms

  • 厨房和厕所的countertop上面是否有划痕,laminated是否有凸起不平的地方。
  • 橱柜安装是否整齐,所有的hardware是否符合要求。
  • 冲水马桶的水流是否通畅。
  • 马桶的水槽(tank)是否有出汗现象。
  • Powder room和bathroom的镜子是否有破裂之处。
  • 淋浴间的瓷砖是否按要求安装好。
  • 毛巾架(Towel bar)是否已安装。
  • 澡盆(Bath tub)的表面是否有划痕和创伤。

 

Electrical

  • 地下室的配电箱panel上面是否明确标明(手写)走线的去向。安倍数(在panel的switch上)是否正确。
  • 所有的墙上插座是否有电(用night bulb来测试)
  • Rough-in的security alarm cable是否从窗户引到了地下室。
  • 楼梯上下的双控开关是否工作。
  • Ventilation fan(换气扇)是否正常工作。
  • 所有的楼层是否安装了烟雾报警器?安装的报警器是否工作。(这可是关系到生命安全的)