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越来越多的人喜欢去加拿大买房,许多买家对外籍人士购房的政策和手续不够了解,认为会非常繁琐,其实不然。外籍人士购房与加拿大本地居民置业并没有太大区别,甚至两者享受的银行利率也是一样的。

 

2014年2月11日,加拿大联邦政府在毫无预警的情况下,终止了已经实施30年投资移民计划。但这并不代表外籍人士在加拿大投资安家的美梦被击碎。尤其对于来加国读书的留学生而言,买房不仅可以节省下几年的房租,还是一项不错的投资。
 


 

许多买家对外籍人士购房的政策和手续不够了解,认为会非常繁琐,其实不然。外籍人士购房与加拿大本地居民置业并没有太大区别,甚至二者享受的银行利率也是一样的。


 

那么,到底外籍人士购房需要哪些步骤呢?

 

首先,对于持有有效访加签证的外籍人士来说,能亲自来加拿大处理购房事宜是最方便不过了。您可以寻找一位合适的地产经纪,委托对方全权帮您寻找心仪的物业。地产经纪会根据您的考虑和意向,向卖家经纪下offer。在几个回合的count offer还价之后,就可以和卖家签署买卖合同了。此外,房产经纪也会为您安排验屋师验屋。


 

对于大部分买家而言,房款无法一次结清,这时就需要寻找合适的银行做房屋按揭贷款。外籍人士申请房屋按揭贷款时,银行将考察申请人的基本情况、收入、信用、首付以及房子的位置状况等。当然,每家银行对贷款的政策有所不同,尤其对外籍人士贷款会有不同程度上的要求,比如需要交纳更多的首付款。


 

拿到贷款和验屋完毕后,您就可以签署解除条件的文件,买卖合同至此正式生效。买家需要交纳订金,委托律师办理过户手续,之后等待屋。


 

以上是针对买家本人在加拿大的情况下而言的。如果买家不能亲自来加国办理相关事宜,可以签署一份POA(授权委托书),委托第三方帮您收房。同时,买家应和银行积极协商,提前通知银行您本人无法全程参与交易直至完成。


 

申请贷款

 

1、在加拿大银行开设全功能账户,以便外籍人士申请加拿大房屋按揭贷款。


 

只有在加拿大开设银行账户,买家才可以每月支付贷款本息。虽然目前很多加拿大银行和金融机构都在中国设有分行或办事处,但是在国内分行或办事处开设的加拿大银行账户却并非全功能账户,即只能存入不能支付,因此是无法完成每月偿还月供款的。


 

“全功能账户”指既可以存入现金也可以支付账单、支取现金的账户,只有在加拿大境内才可以开设,或在加拿大境内将账户激活,启动该账户的支付功能。

外籍人士可以采取两种方案解决这个问题:一是入境加拿大开设有效账户,二是与加拿大境内的本地居民(如亲朋好友)共同设立联名账户,使用该账户支付月供或交付各种支出。


 

2、外籍人士申请贷款时可以无信用纪录,但不能有不良信用纪录。

持访问签证的外籍人士,即使在加拿大境内没有信用记录,也是可以申请到贷款的。因为大部分非本地出生的贷款申请人,他们的信用都是在登陆加拿大后才建立起来的。本地的银行和金融机构早已针对这种情况制定了详细的贷款政策和计划,所以即使没有加拿大信用记录,外籍人士仍然可以申请到贷款。


 

不过,如果没有按时偿还信用卡账单或缴纳各项公共事业费用,则会造成不良信用纪录。这种情况将很难申请到正常的A Lender贷款,只能转向B Lender或私人贷款。因此无论是否为加拿大居民,都应该保持良好的信用纪录,以免造成不必要的麻烦。


 

3、外籍人士买房需要支付更多比例的首付,才能申请到按揭贷款。


 

除持有工作签证、收入证明或信用良好的外籍人士外,其余购房的外籍人士需要支付多于本国居民的首付款比例。虽然各银行和金融机构的要求各有不同,不过随着加拿大贷款政策的收紧,一般银行会要求外籍人士支付35%到50%的首付款。

需要的话,外籍买家可以寻求贷款经纪的帮助,因为贷款经纪可以帮买家比较不同银行和金融机构的产品,而不少金融机构或私有银行的贷款只能通过贷款经纪申请。不过需要注意的是,RBC(加拿大皇家银行)、CIBC(加拿大帝国商业银行)、BMO(满地可银行)、HSBC(汇丰银行)等加拿大主流商业银行不接受贷款经纪的业务代理。


 

转让房产

 

许多外籍人士在加拿大购房是为了“安家”,当然也有不少是为了“置业”。投资加国房地产的确是一个明智的选择。但是,当不想再继续持有自己手上的物业时,外籍人士在转让房产时和本国居民有哪些不同呢?


 

外籍人士在贷款买房时,银行会要求律师在登记产权时备注“外国人税务条款”。也就是说, 在卖房时,外籍人士在出售房屋时必须通知加拿大税务局,并申请一份清税证明书(Clearance Certificate),以确认因物业增值而必须交付的税款数目。律师有权事先扣留高达房价25%的保证金放在信托账户中。在收到政府发出的清税证明书后,律师会用此保证金付清卖家的有关税项,再将余款退还给卖家。如果卖家在房屋交接之后的30天内仍然没有拿到清税证明书,或未能够与国税局结清应交增值税项,则律师会将此保证金会交往国税局,再由卖家报税时去结清。


 

此外,律师也会要求非居民卖家额外的保证金,等结清地税、管理费以及水电等杂费后,再以多退少补的形式结算余额。

 

外籍人士在出售手中房产时,无法享有“自住房”免增值税优惠,即房产出售时所得利润需要交纳增值税,这一点请外籍买家注意。